Статья 677 ГК РФ. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

Ст 677 ГК РФ с комментариями и изменениями 2018-2019 года.

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Комментарий к статье 677 ГК РФ:

1. Коммент. ст. посвящена нанимателю, гражданам, которые с ним постоянно проживают, их правам и обязанностям по отношению друг к другу и к наймодателю. В п. 1 еще раз (вслед за ст. 671 ГК) подчеркивается, что договор найма жилого помещения заключается только с гражданами. Требований о том, чтобы гражданин был совершеннолетним и имел при этом самостоятельный заработок, действующее законодательство не выдвигает. Разумеется, если гражданин недееспособен, он может заключить договор найма только через своего законного представителя.

2. Хотя договор жилищного найма заключается, как правило, одним лицом, право на пользование жилым помещением обычно приобретается не только этим лицом, но и членами его семьи. Поскольку собственнику жилья небезразлично, сколько лиц и кто конкретно будет проживать в сдаваемом внаем жилом помещении, в договоре должны быть указаны все лица, которые будут постоянно в нем проживать. Кроме того, это диктуется необходимостью соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (см. коммент. к ст. 679 ГК).

Если в договоре отсутствует указание о лицах, имеющих право постоянно проживать на сдаваемой внаем жилой площади, то никто, кроме самого нанимателя, постоянно проживать на ней не может. Для вселения на жилую площадь других лиц требуется согласие наймодателя (ст. 679 ГК). По смыслу закона, давая согласие на вселение, наймодатель соглашается на изменение договора. Если, однако, стороны не оформили это изменение в письменном виде, они не могут ссылаться в случае возникновения спора на свидетельские показания.

3. Правовые отношения между нанимателем и гражданами, которые с ним постоянно проживают, строятся на следующих принципах. Во-первых, все проживающие на жилой площади лица пользуются равными жилищными правами. Во-вторых, обязанности перед наймодателем и даже ответственность за действия проживающих с ним граждан, которые нарушают условия договора, несет наниматель. В-третьих, отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Нетрудно заметить, что исключение возможности договорного регулирования отношений между нанимателем и проживающими с ним гражданами не имеет под собой разумных оснований, кроме, пожалуй, того, что своим соглашением наниматель и проживающие с ним лица не могут ущемлять интересы наймодателя. По всей видимости, законодатель преследовал именно эту цель, а вовсе не желал ввести общий запрет на заключение между проживающими на площади лицами соглашений об условиях пользования площадью и несению расходов по ее оплате и содержанию. Иной подход представляется тем более странным с учетом того, что закон, во-первых, не объединяет нанимателя и проживающих с ним лиц в единую семью и, во-вторых, не содержит никаких правил, которые бы регулировали их взаимоотношения.

4. Закон предоставляет проживающим на площади лицам право заключить между собой договор о солидарной ответственности перед наймодателем. В этом случае они превращаются в сонанимателей, т.е. становятся стороной договора найма. Поскольку, видимо, считается, что в этом случае интересы наймодателя никак не ущемляются, он об этом лишь извещается.

Данное решение небесспорно. Во-первых, по смыслу закона договор жилищного найма может быть изначально по требованию наймодателя заключен на условиях того, что все проживающие на площади лица выступают в качестве сонанимателей. Во-вторых, если для заключения договора не требуется согласие наймодателя, то оно, видимо, не требуется и для его расторжения, что явно ущемляет права наймодателя. В-третьих, нет никаких видимых оснований для того, чтобы игнорировать волю наймодателя при перемене его контрагента по договору.